降降降!武汉各区二手房成交TOP榜出炉!这家房企赢的好漂亮... 二手房 武汉二手房

发布时间:2020-05-08 06:01:33   来源:网络 关键词:武汉二手房
降降降!武汉各区二手房成交TOP榜出炉!这家房企赢的好漂亮...
原文标题:降降降!武汉各区二手房成交TOP榜出炉!这家房企赢的好漂亮...
原文发布时间:2019-07-26 11:14:47
原文作者:武汉楼市动态。
武汉二手房 二手房

不少购房者,正在面临买「新房」还是「二手房」的艰难选择。不少二手房的房东,正在面临「降价」或是「再降价」的艰难抉择。

一边,二手房的挂牌量上升从未停步,现在已经到了9.9万套以上;另一方面, 武汉二手房房价从3月份开始,就一直呈下跌趋势,一直跌到6月份,连续跌了4个月。

武汉房管局给出的上半年二手房成交套数,是42065套,环比增长27.61%,同比增长23.76%。

简单来说,武汉的二手房,量在增,交易在增,价格在降。

如今整体楼市处于“横盘”状态,部分人认为持续“降价”的形势不妙,再继续跌下去会有什么影响?会影响新房楼市吗?那么二手房还能买吗?买什么新房更抗跌?......

01

要搞清楚以上的问题,得先来仔细拆分下二手房的成交结构。

一直以来,二手房成交突出的两大类房源,一种是市中心老破小,可能单价不低,但因为面积小,总价相对较低,最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套,成为其最突出的优势;

一种是跟它们总价接近的次新房,可能位置不够“中心”,周边配套可能没那么强大,但户型面积更大,品质更好,小区环境更优,周边再加个地铁,是选择它们的原因。

当然还有核心学区房。这样的硬核条件加持,是一般房子不能比的。来自腾讯财经的数据统计,学区房和非学区房在涨幅上差异,达到27%,并且随着时间轴的拉长,趋势是扩大的。今天先不讨论这个话题。

1.看各区成交量

首先,武汉的二手房库存量还是挺大的。挂牌量上升从未停步,据链家网显示,截止目前全武汉二手房挂牌现在已经到了9.9万套以上。

根据链家官网公布的所有成交数据,我们发现,二手房市场最火热的区域是东湖高新、洪山和江岸。远城区中,东西湖扶摇直上,甚至远超主城区硚口。

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不难发现,新房热门的区域,对应的二手房也热门,比如洪山和东湖高新。但新房热的,二手房不一定会热,比如新洲蔡甸等,因为也就最近两年才有的新房市场,二手房基本是空白的,这两个区域基本都是投资客,未来二手房市场肯定也热闹。

2.再来看看成交面积

武汉人到底喜欢多大面积的二手房?

根据贝壳的上半年成交报告显示,武汉的二手房成交面套均面积在90㎡左右。差不多是大两房、小三房的样子。

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根据贝壳7月上旬成交的二手房数据,我们统计到成交面积分布数据。

▼7月上旬各区二手房成交 数据:链家 制表:武汉楼市动态


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虽然数据基数不大,但也是能直观感受到,二手房里面建面60-90平的两房最受欢迎,成交占比近4成;建面90-120平的小三房次之。最“不受欢迎”的是200-300㎡的,因为绝大部分人没有能力接盘。140-200㎡的三房四房也挺难卖出去的。

之前去一个项目,售楼小姐不断给一个犹豫不决的投资客户安利买4房的大户型,给出的理由是:面积更大,单价更低,相比小户型总价更高,未来溢价也会更多!

首先,超过140㎡的户型,购房门槛不低,等到再出手时,二手房依然遵循“面积更大,单价更低”的原则,不信你打开成交网站看看。最要命的是,可能这类房子挂一年都成交不了!当然这种情况说的是普通楼盘,如果像是二七滨江一带,都是动辄200平-300平豪气冲天的户型,那么少量140平的二手“刚需”户型还是很抢手的。

3. 你应该要知道如何跟房东砍价

房东卖房,都会有个挂牌价和心理价。最终成交价是买卖双方协商达成一致后的价格。那么买家怎么砍价才不会“吃亏”且又不把房东气跑?

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如今的二手房市场依然可以溢价,诚心的买房客,只要你的条件足够好,是具备和房东谈判压价的可能。 做好压价4%-5%的准备。

如果知道房东是出于“置换”目的而卖房,一般是比较利于谈价格的,房东不愿意把交易周期拉太长影响自己买房。但是也不适宜做持久战的准备,看到合适也要快速出手,因为房东的心态也会变,如果有好的房子也要果断下决定。

02

我们再看看武汉成交的热门二手房具体是什么楼盘。

根据链家成交数据,我们绘制了最近这90天武汉各区成交量TOP3的楼盘。

▼近90天武汉各区二手房TOP3成交 数据:链家 制表:武汉楼市动态


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先看楼盘。发现没,品牌楼盘占大多数,如金地、恒大、联投、万科、保利等,尤其是万科,占到5个位子!再看建成年代,基本都是2015年后的次新房,其占比已经全面超过了老小区。这也不奇怪,早就有中介说,“除了学区,那些不肯放下“身段”的老破小基本无人问津。”

这是城市人对美好居住向往并去追求的最好诠释了吧。

再看面积,基本也是与上面的“偏好”规律是一致的。

而价格上,我们发现这些成交TOP楼盘的价格与所在版块的新房价格是差不多的,甚至还更加实惠。

之前市场火热时ZF限价下,新房房价定格,二手房房价高涨,使得新房二手房价格倒挂,甚至个别板块倒挂差达5000元/平!自然大家追着买新房。

如今,新房房价有所浮动,二手房“虚高”过后价格有所回落,房东普遍降低预期,让价成交。一增一减,新房与二手房价差逐渐缩小,甚至有的板块不再有红利。

比如上面的东湖高新区成交TOP1清江山水,均价2万。而清江山水新房去年底高层清盘卖2.2万,旁边的正荣紫阙台卖2.5万。

那么,在这种情况下,二手房的优势,会更明晰地显示出来了。

一来是「所见即所得」,可以马上入住;二来,新房不容易买;三来,从居住角度,近年交付的次新房,大量是过关的,要么品质过关要么户型过关;四来,现在的新房户型越做越大,有的甚至110平起步,但二手房还有海量小户型房源。


03

最后来回答最上面的问题。

1.持续“降价”很正常,下调幅度在合理范围内,绝大部分并没有跳水大跌。在合理范围内持续“小跌”没什么大影响,可能成交会更加容易,中介们赚的更多。对新房成交量或许有一定影响,买不到新房就去看二手房。短期内对新房房价几乎没有影响。

2. 在价格合理,户型合适,综合交通、配套、物业、品质等因素都符合的情况下,当然可以二手房。

3.以上的二手房信息能给我们带来哪些启示?不管是增值保值的投资客,还是自住买房,都应该有这样的思考。

第一、投资一定一定要注意房子的流通性。不好出手的再便宜也不要买,不要忽略持有成本,抱着贪便宜心态买入的房子,最终也会在错误的时机,以便宜价格卖出。

第二、武汉热门板块的二手房交易活跃,且房源量大,可以好好淘二手房,至少看得见摸得着。

第三、最好小区户数不要超过2000套,至少不要超过4000套,这样挂牌时竞争少一些。

第四、尽量选品牌房企,品牌物业。房子产品本身也进入了优胜劣汰的时代,越往后越是。

第五、买新房的时候,想想你未来如果要转手,可能什么人会接盘?接盘人多吗?人家为什么要接你的盘?想清楚了再做决定。


幸福里买房
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原文作者:武汉楼市动态。

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