2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议 幸福里房产 合肥二手房

发布时间:2020-05-03 12:01:46   来源:网络 关键词:合肥二手房
2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议
原文标题:2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议
原文发布时间:2020-02-13 10:16:09
原文作者:小易论楼市。
合肥二手房 幸福里房产

​一场突如其来的疫情,打乱了整个合肥楼市的节奏,让本来就不愠不火的房地产市场,又笼罩了一层朦胧的迷雾。春节本来就是房地产销售传统淡季,再叠加疫情因素,不论新房还是二手房,市场几乎都处于冰冻状态。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


从安居客房价走势来看,合肥自2019年8月份价格达到阶段性高点,其后到年底一直呈下跌趋势,进入2020年以来,房价又开始缓慢爬升。本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家(贝壳)网二手房实际成交数据,为你们做详细解析。

全国50个重点城市房价表现


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


与2019年12月份相比,2020年1月份房价环比下跌城市由25个变为14个,减少11个。2019年9-12月期间,全国都有一半或以上城市出现下跌,而进入2020年以后,这个数字大幅度减少。与此同时,房价跌幅收窄,涨幅扩大,楼市短期出现一定的反弹。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议

(点击小图可放大查看)


从各大城市圈来看,除中部地区以外,几乎所有区域都表现强势,但这种强势略有不同。长三角、珠三角和环渤海湾三大城市圈的核心城市略显低迷,非核心城市小鬼当家,而中西部城市圈,基本还是核心城市在挑大梁,表明全国范围内板块轮动周期上存在差异。

长三角城市。长三角4个核心城市,上海、南京、杭州和合肥,涨幅基本都是垫底,尤其是南京和杭州,无论环比还是同比,都出现了较大跌幅。苏州、宁波和无锡,表现非常强劲,一路上扬,同比涨幅都在15%左右。

华南珠三角。深圳和广州表现波澜不惊,深圳小幅上涨,广州略有下跌,厦门和福州的情况与此类似。珠三角的非核心城市里,表现强劲的依然是佛山,同比已有近20%的涨幅,最为弱势的是惠州和中山,同比微跌。

环渤海湾城市。北京和天津两大中心城市领衔下跌,青岛和济南紧随其后,这种情况几乎已持续1年,这就注定环渤海湾正在经历一个漫长的熊市。只有一个大连,同比已有接近20%的涨幅,我姑且认为还在补涨吧。

中西部城市。受疫情疫情影响最严重的武汉,涨幅倒数第二,仅比倒数第一的杭州略好一点,预计这种跌势会更甚。而其他核心城市,诸如郑州、长沙、南昌、成都、重庆和西安,都在2019年年底迎来触底反弹。东北省会城市沈阳表现最好,其次是长春,哈尔滨已进入下行通道。

从全国范围来看,目前房价的逻辑还是打压头部城市,严控全国房价。一线城市和三大城市圈核心城市,由于限购政策比较严格且执行到位,导致房价不是在阴跌,就是基本维持现状,即使一些二线城市房价表现亮眼,也无法改变全国房价平淡无奇的局面。

合肥二手房成交数据分析


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


从国家统计局数字来看,2019年11月份合肥新房和二手房价格环比同时出现下跌,而新房更是连续3个月环比下跌,这是这个周期继2017年底至2018年初之后合肥楼市第二次进入冰点。从12月份表现来看,有触底反弹的迹象,这和安居客的房价走势基本吻合。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


受去年下半年合肥商业银行对二手房贷款业务收紧的影响,合肥二手房成交量从9月份开始呈断崖式下跌,这也迫使链家系不得不向新房分销方向倾斜,使得二手房市场更加低迷。但从12月份的表现来看,成交量大幅提升,二手房业务有好转的趋势。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


从链家带看次数与新增房源的比例来看,2019年下半年基本一直是下跌的,而链家系的带看量也从3-7月份的5w+腰斩到9-12月份的2w+,说明下半年二手房市场迅速转冷。

以下分析基于链家自2018年12月份至2019年12月份的所有成交,共计13235个数据。由于链家系的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年其他月份的文章,请关注微信公众号“小易论楼市”,回复“房价”即可。

1、合肥2019年12月份二手房整体成交情况


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


从各月份房价表现来看,去年下半年的均价是低于上半年的,所以我们可以看到全年整体表现是一个下行趋势。但12月份二手房均价为1.654w,基本回到上半年的平均水平,且已连续3个月出现回升,这跟二手房成交量变化基本吻合。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


平均成交周期为121.0天,这个数值达到2016年限购以来的最高水平,而且8月份以来持续攀升,从90天的量级直接上升到120天的量级,足以看出银行收紧房贷对二手房市场的影响之大。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


平均议价空间为3.44%,较11月份有大幅下滑。下半年二手房议价空间一直在不断上升,与上半年持续下跌形成鲜明对比,说明二手房市场从卖家市场到买家市场发生转变,而12月份再次下滑,说明市场可能会再次回暖。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


4个老城区,除了蜀山区外,庐阳区、包河区和瑶海区,无论是议价空间还是成交周期上,都比较弱势,说明购房者关注重心依然集中在西南优质板块(《合肥房产的优质板块和劣质板块》,微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看)。

与11月份相比,涨幅最大的是政务区,均价从24376元/平米,涨至26545元/平米,近9%的涨幅,我认为这里面有受学区房成交高峰期的影响。值得一提的是,滨湖在市区所有板块里,成交周期和议价空间都是最小的,说明滨湖目前依然是最受购房者欢迎的板块之一。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(西区)。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区最新排名》(微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看)。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


从学区房成交占比来看,11月份已经达到下半年来的最高水平,12月份比11月份略低一些,但也处于高位,这表明学区房成交高峰期已经到来。从11月份到来年的3月份,是合肥学区房成交旺季,3月份以后热度逐渐降低,今年表现跟去年基本吻合。

由于合肥义务教育阶段入学报名时间在6月份,而二手房买过之后,房产证办理至少要1-2个月时间,因此买房最迟也要在5月份之前,才能赶上入学报名,其实4月份购房就已经很紧张了。由于春节通常都是在2月份,属于房产交易的淡季,所以很多家长赶在过年之前就把学区房落定了。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


12月份学区房成交均价为2.370w,几乎处于全年的最高位,比去年同期上涨3000+元/平米。从过去一年合肥学区房表现来看,几乎一直呈上涨趋势,此前我不断提醒大家买学区房要趁早,不要总想着抄底,优质资产买得越迟,你要付出的成本就越高(《合肥学区价值和学区房投资》,微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看)。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


有涨就有跌,在合肥房价整体保持稳定的前提下,学区房涨得厉害,那么非学区房就会有一定的下跌。非学区房成交均价为1.509w,尽管已经连续回升两个月,但整体来看,房价仍然呈下跌趋势。学区房和非学区房的表现,其实就是优质资产和劣质资产的分化(《合肥的优质房产和劣质房产》,微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看)。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


与11月份相比,1室户型占比有小幅降低,2室户型占比小幅上升,3室及以上户型占比保持不变,依旧占主体。

2017-2019年合肥二手房成交对比

链家2016年9月份进入合肥,在之后的3年多里,我们看着链家系在合肥一步一步发展壮大,同时在这里我要感谢链家(贝壳)将真实可靠的成交数据给大家无私分享,这样我才能有分析数据建立模型的基础资料。


2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议


2017年是链家进入合肥的第二个年头,我们看到成交量都不大,平均每个月不足300套。2018年链家继续拓展业务,每个月平均成交量已接近500套。2019年链家建立贝壳平台,将许多中小中介纳入进来,形成了规模庞大的链家系,所以去年成交量呈井喷式爆发,平均每个月已经超过1000套,链家系在合肥二手房市场初具规模。

我们可以看到,2017-2019年这三年,合肥房价基本维持在1.64w上下,彼此差距很小。因为2019年链家系开拓了肥西和肥东的县城市场,这进一步拉低了全市均价,如果不算这部分成交,合肥市区均价比去年还小涨了100元/平米左右。不管怎样,合肥近三年来房价基本保持稳定。

但是我们还要看到,成交周期从65.2天增长至98.8天,逐年增多,购房者观望情绪越来越浓,说明限购之后房子确实是越来越不好卖,尤其是今年下半年以来,受银行限贷影响,二手房成交周期呈迅速上升趋势。

2017年平均房龄为8.4年,2018年为9年,2019年为9.5年,每年新房不断增加,每年的平均房龄也在不断增加,目前合肥住房平均每年衰老速度为6个月,房龄超过10年的房子,基本上就打不赢大盘了。

值得欣慰的是,2017年户均成交面积是86.9㎡,2019年是89.8㎡,两年提高2.9㎡,这是一个很不错的数据。但应注意的是,这是在合肥房价基本保持稳定的前提下发生的,这种数据的增加其实更多是因为我们的钱袋子更鼓了。

2017年户均总价为142.5w,2019年为147.5w,增加了5w,增幅3.51%,相信这两年我们工资收入应该也有这么大的涨幅。其实房价绝无可能永远不涨,只要房价一直在不断上涨,我们改善的难度只会越来越大,所以在房价稳定阶段,买房还是要趁早。

学区房2017年成交均价为19668元/平米,2019年为22549元/平米,上涨2881元/平米,涨幅14.65%。非学区房2017年成交均价为15642元/平米,2019年为15278元/平米,下跌364元/平米,跌幅-2.33%

以学区房为代表的优质房产在过去两年内一直在不断上涨,而以非学区房为代表的劣质房产却在不断下跌,一正一负竟有17%的差距,150w的房产,收益差距大概在25w,基本相当于一个人两年的纯收入。房子没买对,两年等于白干,这就是我一直建议大家优化家庭资产配置的原因。

下一步合肥房价分析及购房建议

其实无论从国家统计局,还是安居客和链家数据走势来看,2019年下半年合肥楼市整体呈下跌趋势,而2020年初房价开始触底反弹,再加上年初银行房贷额度充足,货币政策相对宽松,种种迹象都预示着2020年大概率会出现一个小阳春。

但这场突如其来的疫情,打乱了合肥楼市的节奏,近些天小密圈里问我最多的问题,就是疫情对合肥楼市影响有多大,房价是否会下跌?

其实我觉得我们国家有过抗争非典的成功经验,对于这次疫情来讲,无论从实战经验、物资储备还是群众意识和动员上,我们实力都远超2003年,而疫情复杂程度还赶不上非典时期,因此我认为疫情很快就会过去,很多购房者可能过于敏感了。

居住需求是人们最根本的安全上的需求,是刚性的,不管有没有发生疫情,我们还是要买房子的,所以我认为疫情对合肥楼市的影响非常有限。主要影响可能体现在房产交易层面,为避免人员过频接触造成疫情传播而采取的隔离措施,会使得房产交易行为被冻结。

但交易行为的冻结并不意味着居住需求的消失,需求只会慢慢积聚在那里,待“休克疗法”结束后自然会集中爆发出来。很多人认为今年可能不会有小阳春了,我觉得不管有没有小阳春,高峰只会推迟,而不会缺席,小阳春没有,不还有小阳夏吗?

2020年正处于一个大周期的低谷阶段,合肥房价整体应该还是保持稳定,不过这个稳定并非一条直线,还是会有起有落。从今年开始,我认为限购政策大概率会有所放松,这意味着合肥未来几年将从下行周期往上行周期进行转换。

因为春节本来就是合肥楼市的传统淡季,而疫情也恰恰在春节期间爆发,其实我觉得这对房地产本身的影响已经降到最低,现在无非就是疫情持续时间的问题,我认为购房者没有必要在买房上面有过多的焦虑,任何时候上车都有最佳机会,应尽早抓住。


二手房
原文标题:2019年12月-2020年1月合肥二手房成交分析及购房建议
原文发布时间:2020-02-13 10:16:09
原文作者:小易论楼市。

本文关键词合肥二手房,获取更多合肥二手房贷款新政策、合肥二手房价格最新价、合肥二手房最新急售、合肥二手房网、合肥二手房都卖不出去、合肥二手房出售信息、合肥二手房交易流程及注意事项、合肥二手房首付比例2020、合肥二手房价格、合肥二手房政策、相关信息,请访问本站首页。 幸福里房产
猜你喜欢
延伸阅读: